Les taux hypothécaires ont chuté à des niveaux jamais vus depuis 2016, et les propriétaires se précipitent pour se refinancer. Vous pouvez en bénéficier même si vous ne réduisez pas votre taux d’un point de pourcentage complet – une règle de base que vous pouvez ignorer en toute sécurité. La question est de savoir si vous resterez dans votre maison assez longtemps pour récupérer les frais de clôture avec des économies sur vos mensualités. Pour une réponse rapide, exécutez les chiffres à l’aide du calculateur de rentabilité refi sur Bankrate.com.
Les emprunteurs qui ont clôturé leurs prêts en 2018 mènent la charge, selon Black Knight, un fournisseur de données, d’analyses et de logiciels hypothécaires. Disons que vous avez obtenu une hypothèque de 300 000 $ avec un taux fixe de 30 ans de 4,5% l’automne dernier. Si vous vous référez à un taux de 3,8% – le taux moyen national rapporté par Freddie Mac à la mi-juillet – vous réduiriez votre paiement mensuel du capital et des intérêts de 145 $, à 1375 $, et vous paieriez le total de vos frais de clôture. (estimé à 2% du solde du prêt) avec une épargne mensuelle en 41 mois.
Emprunteurs avec des prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) refinancent à des taux fixes dans les nombres les plus élevés depuis 2007, vraisemblablement pour bloquer un taux bas auquel ils n’auront plus jamais besoin de penser. À la mi-juillet, le taux moyen pour un ARM 5/1 (le taux d’intérêt est fixe pour les cinq premières années et s’ajuste annuellement par la suite) était de 3,5%, et pour un ARM 7/1, le taux était de 4%, selon Bankrate.com.
Si vous avez initialement contracté un prêt FHA mais que vous avez depuis amélioré votre profil financier ou accumulé 20% de fonds propres, vous pouvez refi dans un prêt soutenu par Fannie Mae ou Freddie Mac et non seulement réduire votre taux d’intérêt, mais également éliminer le coût de l’assurance hypothécaire, qui s’applique en permanence sur la plupart des prêts FHA.
Si vous voulez augmenter votre capital plus rapidement ou rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, par exemple en prévision de la retraite, vous pouvez refinancer votre prêt hypothécaire de 30 ans moins cher et utiliser l’épargne mensuelle pour rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation. Ou, si vous pouvez gérer un paiement mensuel plus élevé, vous pouvez contracter un nouveau prêt hypothécaire d’une durée plus courte, disons 15 ou 20 ans. À la mi-juillet, le taux moyen sur 15 ans était de 3,2%.
Rassemblez vos informations. Vous pouvez trouver une estimation de la valeur marchande de votre maison sur Zillow.com ou Trulia.com. Vous pouvez également demander à un agent immobilier, qui pourrait faire avancer votre entreprise, de vous fournir une évaluation marchande de votre maison en fonction de ventes récentes comparables.
Ensuite, vérifiez votre crédit. Plus vos qualifications sont fortes (plus vous avez de capitaux propres, plus votre cote de crédit est élevée et moins vous avez de dettes), plus le taux d’intérêt que vous pourrez obtenir est bas. Les taux seront plus élevés si vous retirez de l’argent, contractez un prêt hypothécaire ultra-conforme (avec un solde de prêt de 484 351 $ à 726 525 $) ou refinancez un immeuble à logements multiples ou un immeuble de placement.
Bien avant de magasiner, vérifiez vos rapports de crédit d’Equifax, d’Experian et de TransUnion, les trois principales agences d’évaluation du crédit (gratuit chaque année sur annualcreditreport.com) pour vous assurer qu’aucune erreur ne fait baisser votre score. Vous pourrez peut-être vérifier votre pointage de crédit gratuitement sur le site Web de votre carte de crédit l’émetteur, et tout le monde peut voir son pointage de crédit sur Discover.com. (Voir 6 façons d’augmenter votre pointage de crédit – Rapide.)
Magasinez auprès d’une variété de prêteurs, y compris l’initiateur de votre prêt existant; votre gestionnaire de prêts, banque ou caisse populaire actuel; Prêts Quicken; ou un courtier en hypothèques qui pourrait vous transmettre les tarifs de gros (recherchez un courtier indépendant sur findamortgagebroker.com). Si vous avez besoin d’une hypothèque jumbo et que vous êtes client du groupe de conseil en patrimoine de votre banque, celle-ci peut vous offrir la meilleure offre, déclare Adam Smith, courtier en hypothèques à Denver. (Le taux jumbo moyen à la mi-juillet était de 4,1%, selon Bankrate.com.)
Lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire, plusieurs vérifications de crédit ne diminuent pas votre pointage de crédit si elles ont lieu dans les 30 jours précédant le calcul de votre pointage. Et dans les dernières versions du score FICO, ces multiples demandes effectuées dans un délai de 45 jours comptent pour une seule demande.
Les prêteurs vous factureront généralement de 1% à 3% du solde du prêt pour le refinancement. Fermeture les coûts comprendront les frais de montage du prêteur, les frais de tiers (y compris le coût d’une évaluation, la recherche de titre, etc.) et les frais d’enregistrement.
Vous pourriez payer les frais de clôture de votre poche. Mais avant de le faire, réfléchissez à la façon dont vous pourriez déployer l’argent pour un meilleur rendement. Si vous avez suffisamment de capitaux propres, vous pouvez ajouter les frais de clôture au solde de votre prêt et les financer. Avec des taux si bas, l’impact sur votre paiement hypothécaire mensuel pourrait être négligeable. Mais un solde de prêt et un ratio prêt / valeur plus élevés pourraient vous faire basculer dans une catégorie de risque plus élevée avec un taux d’intérêt plus élevé.
Ou vous pouvez payer un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un crédit prêteur qui compense les frais de clôture. Vous pouvez utiliser la calculatrice Tri-Refi sur HSH.com pour estimer la différence de résultat, mais votre agent de crédit devrait vous aider à prendre la bonne décision pour maximiser les avantages du refi.
Une fois le refinancement en cours, n’ouvrez pas de nouvelles lignes de crédit et n’augmentez pas les soldes de votre crédit existant car les prêteurs revérifiez vos ratios d’endettement juste avant la clôture. Si les ratios dépassent la limite du prêteur, il doit vous requalifier.
Prouve le. Avant qu’un prêteur puisse approuver votre prêt, il doit documenter et vérifier votre emploi, vos revenus, vos actifs et plus encore. Mais les prêteurs essaient de rationaliser le processus, de la demande à la clôture, grâce à la technologie. Par exemple, chez Quicken, les clients peuvent importer leurs extraits de compte directement depuis leur banque ou leur courtage.
Vous aurez besoin d’une évaluation de la valeur de votre maison. Votre prêteur peut accepter une évaluation automatisée. Mais s’il ne peut pas accéder à suffisamment de données ou si vous retirez de l’argent, le prêteur enverra probablement un évaluateur pour visiter votre maison.
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